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快周轉out了!金茂沖2000億就靠這個超級武器!

  • 時間:2020-01-15 16:25 編輯:天風 來源:明源地產研究院 閱讀:1013
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摘要:2020年是地產新10年的開始,目前的行業共識是:周期紅利、杠桿紅利、土地紅利都已經終結,只有經營紅利還在!地產下半場,房企和地產人都不能再拼運氣了,必須靠實力和能力吃飯。不過,明源君最近拿到的一家地產20強---金茂的內部數字,卻

2020年是地產新10年的開始,目前的行業共識是:

周期紅利、杠桿紅利、土地紅利都已經終結,只有經營紅利還在!

地產下半場,房企和地產人都不能再拼運氣了,必須靠實力和能力吃飯。


不過,明源君最近拿到的一家地產20強---金茂的內部數字,卻有些奇怪:

2019年上半年,金茂平均拿地成本由2018年末的8124元/平米(樓面價),大幅降至5300元/平。可金茂2019年的平均銷售價格,卻高達2.15萬/平,名列地產20強第一位!


對比這2個數字,你會發現,對金茂來說,土地紅利似乎仍然存在!


難道大家“土地紅利終結”的判斷錯了?明源君深入研究后發現,金茂獲取土地紅利,并不是像之前的一些房企那樣,靠運氣和等待。金茂獲取的一些土地,在拿地之初并不被同行看好,因此才能憑借低價拿下?山鹈瘧{借超強的城市運營能力,長期投入,把這些地塊帶火了,把當地經濟帶旺了。之后,金茂收割土地紅利也就成了水到渠成、自然而然的事情。


長沙梅溪湖就是上述操作的成功典范。2010年,梅溪湖板塊給人的印象是一大片葡萄園,新房成交均價也只有3179元/㎡,位列全市最末位。2018年,通過金茂的長期運營,梅溪湖變成了配套完善的科技新城,新房成交均價也升至全市第一,達到12788元/平,超全市平均增幅3倍。


在全國,金茂已經拿下20個城市運營項目……這將是金茂業績爆發的第二增長曲線!


金茂為什么贏?或者說,房企要具備什么樣的能力,才能像金茂一樣,創造并收獲土地紅利?


下面明源君細細來說。



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預見區域未來的能力


開發商不是魔術師,一個板塊如果沒有一定的基礎,再好的房企也不可能把它帶旺。好的開發商是預言家,他們可以看到其他人看不到,或者不確定的板塊潛力,并通過自己的能力把它充分挖掘出來。


金茂內部,目前把城市運營項目,分為城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮3種,這3種項目最理想的潛力地塊各不相同。


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一、創造“城市新城”:在都市邊緣或都市之間,發現地塊價值


當下中國的城市化正在加速進行。什么樣的板塊,會隱藏著別人尚未發現的價值?


明源君以金茂的幾個項目為例來說明。


2010年,梅溪湖是一片荒涼的葡萄園。金茂判斷這個地方會火,是基于以下幾個原因……


1)長沙當時雖然是房價洼地,但需求旺盛。

2)梅溪湖擁有城市核心區域稀缺的山水自然資源。

3)梅溪湖旁有很好的產業資源、人才資源及政務服務。


緊挨梅溪湖的北側,是麓谷高新技術開發區,它是全國十大園區之一,湖南最優秀的一些企業的總部都在那里。而項目東南側,岳麓山脈的另一邊,是湖南的岳麓山大學科技城,集中了湖南大學、中南大學、湖南師大等名校,離項目直線距離也就是四、五公里。項目東北側大概5公里左右就是長沙市政府。 


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金茂認為,只要把片區做起來,讓它有足夠的吸引力,那么周邊的產業資源、政務資源、商務資源、人才資源,都可以為梅溪湖所用。


在金茂其他項目的選址中,我們也可以看到與梅溪湖類似的一些邏輯。


下圖是張家港智慧科學城周邊環境和資源,該項目首期合作范圍達到了11.36平方公里。從政務資源、交通資源、自然資源來看,這里很像是又一個梅溪湖。


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二、打造“特色小鎮”:要選有獨特自然、歷史資源的地方


金茂打造特色小鎮,所選取的地方,一般具備2個特征:

1)交通便利,客群層次豐富。

2)有獨特的,很難復制的自然、歷史資源。


舉例來說,金茂湯山溫泉康養小鎮位于南京湯山。在南京乃至南京周邊,大部分人提起湯山,就會條件反射般地想起溫泉。湯山溫泉日出水量高達5千噸,常年水溫60-65℃,含30多種礦物質和微量元素。


南京的人口估計將以每年25萬的速度持續增長,2020年預計會達到950萬人。而溫泉養生,是所有年齡段的人都喜歡的。


就養老相關服務客群來說。南京60歲以上老人在2016年已經超過20%,預計在2020年會達到25%。而江蘇省老齡化比例更是位居全國之首。


除了溫泉,湯山還有地質、湖泊等自然資源。下圖是和湯山溫泉康養小鎮緊挨著的礦坑公園。

 

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再比如金茂無錫霞客島生態城,這個項目的核心人文資源就是徐霞客。


明萬歷三十六年(1608年),徐霞客22歲,他從江陰馬鎮南岐村出發,用三十余年的時間行走、探索、記錄,足跡遍及今21個省、市、自治區,留下了60萬字的游記。

金茂無錫霞客島生態城,核心資源就是徐霞客文化IP。


而這個項目周邊的客群,超出很多人對“三四線城市”的想象。項目所在的江陰市,有47家上市公司,12家企業入圍“中國企業500強”,著名的華西村也在江陰。江陰的GDP,在全國百強縣排名第二……


三、塑造“城市核心綜合體”:憑借品牌、能力,獲取稀缺的規劃資源


如果說“城市新城”、“特色小鎮”,是憑借自己的能力,把沒那么發達的區域帶旺。么“城市核心綜合體”,則是在城市核心位置爆發出更大的、新的價值。


正是因為這種資源很難獲得,所以目前金茂內部被稱為“城市核心綜合體”的項目只有兩個。其中已經建成的一個就是上!敖鹈蓖鉃。


2008年,中國金茂開始打造“北外灘”。金茂北外灘的前身當時還只是一個航運碼頭。中國金茂,借鑒倫敦的金絲雀碼頭,將金茂北外灘重新定義為世界級的“金融航運的中心”和“文化休閑旅游的基地”乃至“全球綠色地標”。今日,金茂北外灘,沿整個黃浦江岸線有2公里長,上海東方明珠為中心兩公里的半徑內,整個區域的獨棟寫字樓共計145棟,金茂北外灘獨占34棟(約23%)。大家可以從下圖看一下前后的變化:


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總體規劃能力,提升板塊價值

全面的產品力,讓規劃完美落地


拿到好的地,只是萬里長征走完了第一步。挖掘出板塊的潛在價值,其前提就是總體規劃要做得好。


一般來說,城市運營項目面積都很大,金茂需要做的相當于是一個小城市的規劃。有的規劃是從0開始的,有的規劃,則是在政府方案的基礎上,進行優化。


以梅溪湖項目為例,對于梅溪湖這個片區,政府之前請KPF做了城市規劃。金茂優化相關規劃的前提,是政府提出的六不變原則:1、湖面的面積及形態不能變;2、整個片區的綠化率不能減少;3、片區骨架路網是不能變;4、片區開發強度不能增加;5、城市空間形態不能有大變化;6、片區功能定位不能改變。


在這6個前提下,金茂對梅溪湖一期的總體規劃,做了2次優化,如下圖所示:


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上圖所示的這2次優化中,比較大的幾個改變是:

1)將學校位置調整至桃花嶺山體腳下

既滿足了山體限高的要求,同時,交通組織更為優化,原學校用地調整為商住用地,設計更加自由。

2)分散商業,讓資源分布更均衡

在片區結構上由“單一CBD”調整為“一主三副”的多中心功能結構。

3)增加橋梁、隧道打通南北交通


上面說到的2次優化,都是針對梅溪湖一期,而第3次則是在一期西邊,增加了梅溪湖二期,聯合政府做了整體的城市規劃。


規劃二期后,梅溪湖從地理范圍來講有38平方公里,將近2000萬方的總建面。一期已經成型的城市形象和配套有利于二期高端產業的引入,二期的高端產業又能夠給一期做產業和人口支撐。一二期整體的產業布局分區,如下圖所示:


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不同產業和配套資源彼此加持,可以極大的提升整個板塊的價值。


下圖是金茂運營的寧波生命科學城的總體規劃。在寧波市第一醫院整體搬遷基礎上,寧波生命科學城試圖走出一條大健康產業為主的產城融合發展之路。


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通過搭建城市模型,金茂提出了生命科學城“造城五觀”頂層設計邏輯:

1)共生觀:確立擇址邏輯及與寧波未來同頻共生愿景;

2)功能觀:明確以寧波第一醫院為核心的大健康功能城市定位;

3)資源觀:強化以三江為核心的濱水宜居新區。

4)人居觀:落位以人為尺度進行理想城市設計;

5)運營觀:以金茂之力配套先行,確保城市可持續發展,從而樹立市場對生命科學城的基礎印象和整體價值感知。


在“造城五觀”及此基礎上衍生的“理想城市設計系統”、“產城融合系統”,共同搭建起了生命科學城的基礎骨架。


其他開發商的一些城市運營項目,其規劃看上去也很完美,但一到落地,就有問題了。


明源君認為,問題核心就在于這些開發商的產品力不夠強,他們無法將第一批規劃中的項目完美落地,也就無法吸引別的優秀開發商合作。


而在金茂內部,卻不存在這個問題。金茂打造高檔商業、酒店、寫字樓、住宅,都有豐富的經驗,和成熟的產品。


金茂全面的產品力,讓規劃在一開始就能完美落地,也就能吸引別的優秀開發商合作跟進。


以梅溪湖為例,2012年開售的金茂住宅項目,在周邊均價4000的時候,首開8500全部售謦。這是因為金茂在二級市場,本身就有很強的產品力和影響力。目前整個梅溪湖片區內,金茂做了8個二級項目,幾乎每個小區域都會拔一個標桿,最終把整個片區帶起來。


而金茂在梅溪湖二級項目開發總規模達342萬方,涵蓋研發中心, 5A甲級寫字樓金茂ICC、金茂大廈,五星級酒店金茂豪華精選酒店,購物中心金茂覽秀城,高檔住宅金茂府、金茂灣、梅溪湖華府、梅溪湖璽悅等多樣業態,通過樹立產品標桿,成功拉升了梅溪湖整體的高品質地位。


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強大的產業運營能力

堅持“城、人、產”的獨特邏輯


一個片區內,到底是先有配套、人才,還是先有產業,似乎是一個雞和蛋的問題。個問題,金茂有自己獨特的邏輯,那就是“城、人、產”模式。


如下圖所示:

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金茂的城市運營邏輯不同于政府開發的工業園區,也不同于其他企業開發的產業新城,金茂目前開發的城市運營項目,大多位于城市核心范圍內,引入的產業以高附加值、高產值的第三產業或2.5產業為主。


這些企業和人才對城市形象、城市配套、景觀環境等要求非常高,所以,金茂的“城、人、產”模式是分2步走……

 

一、引入最好的基礎資源,打造最好的片區形象

 

金茂認為,高級人才、優秀企業入駐的前提,是基礎資源到位;A資源不到位,人才、企業來了也會走。

 

以梅溪湖為例,目前該片區的各種資源,已經很可觀了。


就教育資源而言,已經擁有11所優質中小學,集聚了長郡、師大附中、雅禮、周南、博才等最優質的教育資源,資源密度是其所在城市平均水平的2.5倍。而且,這個數字還將繼續增加。


就景觀生態資源而言,有3000畝梅溪湖、上萬畝的桃花嶺公園、隨處可見的主題公園、廣場、島嶼。


就商業資源而言,擁有面積10萬、20萬方的2家購物中心,近30萬方的特色街區商業,以及2家合計7.7萬方的國際五星級酒店共同構成的頂級商圈。


就文化資源而言,已經擁有扎哈·哈迪德設計的全省規模最大、功能最全的文化藝術中心,一座城市島。湖南省圖書館新館即將落戶該地,打造1館4中心。

 

二、基礎資源初具規模后,同時引入人才和相關產業

 

片區形象、基礎資源有了,相關企業也就愿意來了,高端人才也會來這里安居。

 

目前,梅溪湖片區已經形成了“一引領、三支柱”的核心產業結構,其中一期以科技研發、創新設計為引領,商務商業、企業總部、文化教育為支柱;二期以研發及高新轉化產業為引領,智能設備、專業服務、醫療健康為支柱。

 

這里,有中冶長天、景嘉微電子等國內一流企業的研發中心,豬八戒網、淘金時代等頭部網企的創新中心,平安普惠、晟通集團等企業總部。億達、愛爾、人和未來、泰康之家等也在此啟幕梅溪湖的大健康產業。


同樣在“城、人、產”邏輯下,金茂寧波生命科學城項目,堅持敢投入、先投入的開發理念,陸續開工各項重點城市配套工程:市政道路配套工程建設、片區生態環境建設、基礎公共交通建設、配套安置房建設等。


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未來,寧波生命科學城將全面建成下述6大系統。


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良好的開發節奏掌控能力

片區漸成熟,資本漸進入,品牌漸提升


在城市運營項目的開發過程中,統籌管理、把控節奏非常重要:

節奏太快,市場接受不了,人們認知還沒改變,需要資本太多無法承受;

節奏太慢,回報太慢,資金壓力太大,市場信心受影響,發展本身也會出問題。


下圖是梅溪湖一期2011---2018的開發節奏:


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針對“資金、工程、推地、營銷”等核心開發環節,金茂有全周期的計劃、實施、管控。梅溪湖一年內完成基礎設施建設50%,三年內完成土地出讓計劃60%,五年完成總開發量的80%,八年完成500多家產業落位。


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金茂很善于抓節點和節奏,比如通過充分研究市場,根據項目特性,確定整體開發思路與推地節奏,形成了項目全周期的推地方案;通過借力政府支持,深化事件推廣,與政府聯合舉辦元宵燈會、花卉節和文化藝術周等各項大型活動,深層次提升片區影響力。

 

整個開發節奏中,很關鍵的一項,是資本投入和回收的節奏。而資本驅動,也是金茂城市運營雙輪驅動中的關鍵動力。


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像梅溪湖這樣的超級項目,需要的資金巨大,壓力很大。而金茂通過以下幾步,破解了相關難題……

 

一、前期:依靠自身實力,引入戰略合作伙伴

 

中國金茂在梅溪湖累計投入已超過600億,其中2011、2012年,梅溪湖項目凈投入近150億。在前期開發過程中,金茂還引入了另一個央企做戰略合作伙伴。 


二、中期:分享區域發展紅利,同時也分散風險,提升發展速度

 

若由金茂單獨對片區進行滾動開發,片區發展速度將受限,同時也面臨較大的風險。


金茂的策略是:

金茂負責片區相關配套投入及引領性、標桿性項目建設,包括國際研發中心、學校、五星級酒店、5A寫字樓、購物中心、高端住宅等。


同時通過招商引資吸引全國知名開發商進駐片區共同開發,分享區域發展紅利的同時,促進整個片區快速成熟。


通過土地出讓獲取的資金,又投入到片區基礎設施建設、產業導入、商業項目自持中,形成良性循環。

 

三、后期:聯合政府自持物業,導入人口和產業,實現片區可持續發展

 

金茂在梅溪湖片區內自持了超過60萬平米的商業、寫字樓、研發中心等物業,金茂聯合政府一起為片區后期產業導入、人口導入、商業運營保駕護航,實現片區可持續發展。


在不影響片區發展的前提下,金茂后期也通過對商業自持項目發行類REITS產品,創新融資模式。

 

結語


金茂之前憑借金茂府聞名天下,成為千億房企。但金茂并沒有依賴這一模式,而是試圖通過城市運營,拓展出自己的第二條增長曲線。


事實證明,金茂的這一戰略是完全正確的!近2年傳統開發模式見頂,熱門城市招拍掛競爭越來越激烈,就是最好的參照。


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城市運營需要很強的綜合能力,而金茂憑借過去的實踐,已充分證明自己有這樣的能力和經驗。同時金茂已經在各地地方政府心中,建立起很強的品牌。


作為與傳統開發不同的、門檻很高的一種完全差異化的模式,城市運營將支撐金茂在未來10年里以怎樣的速度增長?我們拭目以待。


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